物管行业迎来了递表上市的小高峰，包括泓盈服务、明喆集团，万达商管在内的物企都进行了递表（报告期2023.06.16-2023.07.20）。
观点指数 报告期内物企项目外拓节奏依旧平稳，另外彩生活在历经一年的停牌后终于复牌。出售邻里乐资产后其已元气大伤，在管和营收的规模都大幅缩水。
收并购方面，荣万家耗资4000万元完成了对河北金项物业的收购，以加强河北区域的项目密度；而兴业物联则收购了其母公司一开发中的商业项目，开始涉足地产开发业务。
资本市场方面，明喆集团、众安智慧生活等数家物企进行了递表或完成IPO，是物管行业今年以来一个递表及上市的小高峰，物业股二级市场表现上则持续萎靡。
政策上，商务部等13部门发布《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》，提出建设满足居民日常生活基本消费和品质消费等为目标的便民生活圈，对物业服务企业开展增值服务和建设社区商业创造了有利的政策条件。
彩生活披露往期业绩并复牌， 雅生活以资抵债方案出炉
期内，物企项目拓展节奏依旧平稳，观点指数监测到的外拓项目以非住宅为主，包含办公、商业、学校、环卫等多种业态，物管行业住宅业态增量空间近年有明显的收窄趋势。
7月6日，曾被称为“物业第一股”的彩生活在经历1年有余的停牌后，终于公告披露了往期的业绩并顺利复牌。
2021年，彩生活旗下的核心板块之一邻里乐被碧桂园服务收购，该平台包括有万象美物业（原万达物业）、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、花胥物业及北京万象美等资产，管理有较多高端项目，是彩生活旗下较为优质的资产，多为其早年收购而来。
从业绩来看，在邻里乐的出售以及近年物管行业的诸多风波影响下，彩生活确实遭遇了相当大的打击，从2020年末到2021年末，彩生活的在管面积由3.6亿平方米下降至2.3亿平方米，在出售完成后的2022年末，则进一步下降至2.1亿平方米，或是因为期间彩生活又有小规模出售资产或终止合约退出项目的动作。
营收的缩水则更为显著，其2022年的营收和2021年相比腰斩过半，由31.2亿元下降至13.1亿元。利润方面，由于彩生活在财务上把坏账计提部分多放在了2021年，2022年顺利转亏为盈，净利达1.18亿元，另外，彩生活在停牌期间也偿还了多数有息负债，2022年末彩生活的有息负债已从25.3亿元下降至0。
值得一提的是，当前仍处停牌状态的恒大物业和奥园健康也于此前披露了过往业绩，三者披露的业绩有一个共同点：将坏账计提放在2021年以实现2022年利润的转亏为盈。
发布业绩是企业股票复牌的一个必要但不充分条件，想要复牌还有需要针对企业的不同问题向港交所方面说明和解决，其中恒大物业由于134亿存款被关联方质押融资并被银行划转，在具体方案出炉前，复牌进度仍相当不明朗。另外，目前仍有鑫苑服务、旭辉永升服务、佳源服务以及康桥悦生活4家停牌物企尚未披露经审核业绩或表露出复牌迹象。
雅生活服务也于6月30日推出了让关联方以资抵债以减小应收款的方案。具体而言，雅居乐为雅生活服务提供了分布于茂名、武汉、云浮等地的住宅和商业物业，用来抵消雅居乐应付款金额2.82亿元，用于抵账物业的估值相当于6640元/平方米，和市场上可查阅到的销售价格相比，已经有相当程度的折价，整体来看可以认为是公允的。
雅生活服务本次让关联方以不动产物业抵消关联房企应收款的举措为行业首例，既然地产关联方普遍存在流动性危机，根本无力对物业服务企业进行债务和应付款的偿付，而以房抵债可以减轻房企去化压力的同时减少债务规模，物业企业也可以减少应收款规模并减少坏账损失，那么让关联方以房抵债，也不失为一种让其他关联方出险的物业企业也可以进行效仿的方案。
荣万家4000万元收购河北金项物业，兴业物联收购关联房开项目
收并购市场方面，报告期内荣万家达成了一笔有效收购，其以4000万元的代价收购河北金项物业80%的股权，收购完成后目标公司将成为荣万家的非全资附属公司，其财务情况也会并入荣万家的财务业绩。
本次收购约定的年度净利为389万元，以此计算的收购市盈率约为12.85倍，和近年物管行业收并购市场的价格基本一致。标的公司持有12个项目，主要分布于河北省，和荣万家的主要布局地域一致，可以帮助其提高项目密度，标的公司截至最新的在管面积为166.7万平方米，旗下还包括有保洁、洗涤、人力资源以及绿化4间全资附属公司。
7月17日，兴业物联公告表示，将收购其关联方正商置业旗下河南正之悦置业有限公司的全部股权，代价为9500万元，而标的公司是一家房地产开发企业，物业公司对关联房企进行利益输送有多重形式，本次由物业公司直接收购地产方的房开资产尚属行业首次。
标的公司正在开发的项目为郑州正商中心，项目建筑面积44,655平方米，为商用性质，预计于2025年底完工，此外在出售时，标的公司对卖方还存在1.45亿元欠款，需要在6个月内对卖方即河南正商置业进行悉数偿还。
发布收购公告的同时，兴业物联还发布了持续关联交易及建设总框架协议的公告，内容主要包括与正商发展签订协议，以聘请对方提供建设服务进行项目开发，协议中2023-2025年的年度上限金额分别为0.368亿元、2.126亿元以及2.445亿元。
在本次收购交易的过程中，兴业物联不仅需要向关联方支付大笔收购费用，还需替收购标的向关联方正商发展支付1.45亿的欠款，与此同时，在收购项目的开发过程中，还需持续向关联方支付金额以聘请其进行项目开发。
地产开发业务的运行逻辑与物业服务企业是相悖的，总结来看，这是一笔相当直接的物业公司对关联方进行利益输送的事件，也会损害兴业物联这一上市物管平台的价值。值得一提的是，截至发稿，兴业物联的总市值仅为2.68亿港元，市盈率也仅为5倍。
7月12日，卓越商企服务公告其一家附属公司遭长城资产起诉，本次起诉的来源其实是卓越商企服务2021年进行的一笔收购，标的公司北京环球在收购前对卖方的一笔债务进行了担保，而债权人则于近期对债务人以及其担保方进行起诉，要求还款并补偿逾期利息，而卓越商企服务已经于2022年识别到了该风险并对该财务担保计提了6237万元的损失，收购企业存在债务担保也是收购风险中的常见类型。
多家物业公司递表及IPO，金科服务对抗下行连续回购
报告期内物管行业迎来了递表上市的一个小高峰，包括泓盈服务、明喆集团，万达商管在内的物企都进行了递表（万达商管为纯轻资产商管平台），其中众安智慧生活在历经了3次递表及过会之后，也终于在7月18日顺利于港交所挂牌上市，而泓盈服务则是由长沙国资控股的一家物企，除了基础物管及商业运营外，2022年其城市服务营收已占比过半。
明喆集团则是一家无房地产方面背景的第三方物企，管理面积约4000万平方米，预计于深交所主板上市，专耕非住市场，主要为医疗机构、行政事业办公、企业办公和教育机构等业态项目提供物管服务，目前营收规模在A股仅次于招商积余，业态也与招商积余较为相近。
数据来源：Wind，观点指数整理
二级市场方面，报告期内物管板块继续下行，样本物企平均跌幅达6.7%，另外，金科服务于报告期内频繁持续回购。截至发稿，其于港股公开市场共回购16次，累计回购股份数量292.45股，对板块整体的股价下行起到了一定对抗作用。报告期内，金科服务累计涨幅1.1%，目前总市值已经达到72.5亿港元。
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